Auf den Punkt gebracht: Die Mietpreisbremse am Wohnungsmarkt

Mehr als die Hälfte der Deutschen wohnt zur Miete – das Interesse an der Mietpreisentwicklung ist also entsprechend groß. Die im Jahr 2015 eingeführte Mietpreisbremse sollte die Wohnkostenerhöhungen eindämmen, konnte bislang allerdings kaum Wirkung entfalten. Mit dem neuen Koalitionsvertrag wurde deswegen eine Verschärfung vorgeschlagen, die nun zur Diskussion steht. Wie sehen die Regelungen künftig aus?

Die Mietpreisbremse zur Eindämmung von Mieterhöhungen

Das Mietniveau ist in den letzten Jahre in Deutschland gravierend gestiegen: Die Kaltmieten stiegen um 20 bis 45 Prozent. Mit der Mietpreisbremse soll die Mietanpassung bei einer erneuten Vermietung von Bestandswohnungen in bestimmten Regionen begrenzt werden – nämlich auf zehn Prozent über den ortsüblichen Vergleichsmieten. Entscheidend ist, dass der jeweilige Wohnungsmarkt als angespannt eingestuft wird. Dafür sind die Bundesländer verantwortlich.

Wichtig:
Wie immer gelten natürlich auch für diese Regelungen Ausnahmen: Sie gelten nur bei Wiedervermietungen, nicht jedoch

• bei Erstvermietungen, für die die Eigentümer die Mieten ohne Begrenzung festlegen können,
• bei umfassenden Modernisierungen und
• für Mieten, die bereits oberhalb der Deckelung rangieren – die genießen Bestandsschutz.

Neubau und umfassende Modernisierung – was ist genau darunter zu verstehen?

Um eine klare Abgrenzung zu erleichtern, müssen die Begriffe genau erklärt werden:

Neubau

Darunter fallen alle Wohnhäuser und Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt bzw. vermietet werden.

Umfassende Modernisierung

Modernisierungsmaßnahmen gelten dann als umfassend, wenn deren Kosten wenigstens ein Drittel der adäquaten Neubaukosten betragen und die Wohnung nach der Modernisierung mit einem Neubauobjekt zu vergleichen ist.

Wichtig:
Auch Modernisierungsmaßnahmen, die diesen Anspruch nicht erfüllen, können bei der Mietpreisfindung Einfluss haben und eine über die Preisdeckelung hinausgehende Miete rechtfertigen.

Was ist von der Neuregelung der Mietpreisbremse zu erwarten?

Neu ist, dass Vermieter vor einem Vertragsabschluss unaufgefordert und schriftlich mitteilen müssen, wie hoch die Miete des Vormieters für das Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses tatsächlich war. Diese Auflage soll dann gelten, wenn die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigen soll. Gleichzeitig muss der Vermieter mitteilen, von welcher Ausnahmeregelung er in diesem Fall Gebraucht macht. Versäumt er dies, kann der neue Mieter die Forderungen als unzulässig hoch rügen – und das formlos. Im Vergleich zur derzeitigen Regelung, bei der die neuen Mieter detailliert die Rechtsverletzungen des Vermieters begründen mussten, stellt dies eine deutlich Erleichterung dar.

Gilt die Mietpreisbremse überall und unbegrenzt?

Nein, diese Regelung gilt nur in Gebieten, die einen angespannten Wohnungsmarkt vorweisen können. Diese Einstufung wird von den Bundesländern anhand einiger Kriterien vorgenommen. Dazu zählen

• Bevölkerungswachstum
• Leerstandsquoten
• Mietentwicklung
• Mietbelastung

Wichtig:
Aktuell nutzen 12 Bundesländer für 313 Kommunen die Mietpreisbremse.

Wichtig:
Hat eine Landesregierung diese Einstufung vorgenommen, gilt die Mietpreisbremse für fünf Jahre. Danach kann eine Verlängerung beantragt werden – bislang ist dies nach Auskunft der Bundesregierung jedoch noch nicht erfolgt. Sollte dies so bleiben, könnten die Auflagen beispielsweise im Sommer 2019 in Frankfurt am Main und im Jahr darauf auch in Berlin, Köln, Hamburg und München auslaufen.

Fazit: Die Mietpreisbremse als Regulativ für den Mietpreis

Die unter diesem Begriff im Jahr 2015 verhängten Auflagen zur Begrenzung der Mietpreiserhöhung betreffen erneut zur Vermietung anstehende Bestandswohnungen in Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Diese Einstufung wird von jedem Bundesland einzeln vorgenommen und gilt für fünf Jahre. Bislang haben die Regelungen jedoch nicht die gewünschte Wirkung entfaltet, weswegen derzeit eine Verschärfung diskutiert wird.